La decisión de comprar, vender o alquilar una propiedad en el estado Lara involucra mucho más que el análisis de la ubicación, el costo por metro cuadrado o las proyecciones de plusvalía.
Para los habitantes de las ciudades hermanas, Barquisimeto y Cabudare, asegurar que el espacio que habitan o comercializan sea estructuralmente seguro es una necesidad primordial. En este contexto, el asesor inmobiliario moderno debe trascender la figura tradicional de un simple intermediario de ventas para convertirse en un consultor integral.
Su responsabilidad ética abarca el deber de estar debidamente informado sobre la realidad sísmica de las zonas que atiende, entendiendo que su orientación profesional puede proteger tanto el patrimonio económico como la vida de las familias de sus clientes atendidos.
Conocer el terreno que pisamos: La realidad local
Barquisimeto y Cabudare se encuentran ubicadas en una zona de alta amenaza sísmica, principalmente debido a su cercanía con la falla geológica de Boconó [1, 2]. Según los estudios técnicos y los mapas de zonificación, esta región del occidente venezolano tiene la probabilidad de experimentar eventos sísmicos con magnitudes esperadas de entre 6,0 y 6,5.
Sin embargo, en el ámbito de la ingeniería y la geología, se sabe que el riesgo de un inmueble no depende únicamente de su cercanía a una falla, sino de la forma en que responde el suelo sobre el cual está construido [1, 2]. Para comprenderlo de forma sencilla: las ondas de un temblor no se sienten ni se amplifican de la misma manera en una zona de roca firme que en un valle compuesto por tierra blanda o sedimentos.
Afortunadamente, ambas ciudades cuentan con estudios científicos muy avanzados conocidos como proyectos de "microzonificación sísmica" [1, 2]. Estas investigaciones han permitido dividir el área metropolitana en zonas más pequeñas que reaccionan de manera similar ante un movimiento telúrico. Gracias a esto, hoy sabemos que existen sectores urbanos con vulnerabilidades muy específicas. Por ejemplo, el talud sur de la terraza de Barquisimeto presenta una conocida susceptibilidad a deslizamientos de tierra, una situación que se vuelve más crítica por la presencia de aguas de lluvia y sistemas de drenaje que debilitan el terreno [1, 2].
Otro caso de interés que los asesores deben conocer es el del urbanismo La Ruezga (tanto Norte como Sur), el cual se encuentra asentado sobre suelos que aún están en un proceso natural de consolidación. Esta característica del terreno provoca asentamientos diferenciales que agrietan las casas y rompen tuberías de acueductos constantemente, lo que significa que, en caso de un sismo importante, la deformación de estos suelos podría ser muy relevante.
Lecciones desde el exterior: El gran peligro del "piso blando"
El devastador terremoto ocurrido en Turquía a principios de 2023, y el lamentable doble sismo ocurrido en la costa central Venezolana el pasado junio de 2026, que causaron cuantiosas pérdidas humanas y materiales, dejaron lecciones invaluables para el mundo entero. Gran parte de la magnitud de esas tragedias no solo se debió a la inmensa fuerza del sismo, sino al incumplimiento sistemático de las normativas de construcción y a la inadvertencia sobre las características de suelos.
Una de las fallas estructurales más críticas observadas en Turquía, y que lamentablemente es una práctica muy común en nuestras ciudades venezolanas, es la creación de lo que en ingeniería se denomina el efecto de "piso blando".
¿Qué es un piso blando y por qué debe importarnos? Este problema ocurre frecuentemente cuando una edificación que fue originalmente diseñada y construida para uso residencial cambia su vocación a uso comercial. Para crear un local espacioso o un área de exhibición de ventas, los propietarios suelen eliminar la mayoría de las paredes en la planta baja, dejando un espacio abierto sostenido únicamente por columnas. Al mismo tiempo, la planta alta conserva todas sus paredes originales o, peor aún, se utiliza como un almacén lleno de mercancía pesada.
Ante el impacto de un sismo, esa planta baja que fue vaciada de paredes resulta demasiado flexible (blanda) en comparación con la rigidez y el gran peso del piso superior. Esta desproporción concentra una energía destructiva en la base que puede provocar la rotura de las columnas y el colapso total de la estructura. La realidad es que la mayoría de estos cambios de uso se realizan sin ningún tipo de adecuación o refuerzo estructural dictado por un ingeniero.
Normativas vigentes: Reglas claras para construir y habitar
El Área Metropolitana de Barquisimeto y Cabudare es privilegiada en Venezuela, ya que cuenta con herramientas legales modernas y adaptadas a su geografía. Desde el año 2018, las Alcaldías de los municipios Iribarren y Palavecino aprobaron de manera oficial las Ordenanzas para Construcciones Sismorresistentes [1, 2].
Estas ordenanzas, que son de aplicación obligatoria, establecen detalladamente cómo se debe diseñar, construir o modificar un inmueble dependiendo de la microzona exacta en la que se ubique [1, 2]. Sumado a esto, a nivel nacional, la Norma Venezolana de Construcciones Sismorresistentes (COVENIN 1756-1) exige expresamente que se utilicen estos estudios de microzonificación locales para garantizar la seguridad de las obras.
Lamentablemente, a pesar de su gran importancia, estas ordenanzas preventivas son muy poco conocidas por la población en general e incluso por gran parte de los profesionales que hacen vida en el sector.
Guía de consciencia inmobiliaria para todos los actores
La prevención sísmica no es exclusividad de los ingenieros; es una tarea que involucra a todo el ecosistema inmobiliario. A continuación, presentamos recomendaciones prácticas y esclarecedoras para cada actor del mercado:
Para Agentes y Agencias Inmobiliarias: El profesionalismo ético exige ir más allá del mercadeo. Es vital conocer la existencia de las ordenanzas de los municipios Iribarren y Palavecino [1, 2]. Al captar un inmueble, especialmente aquellos que han sufrido cambios de uso (de vivienda a comercio), el agente debe consultar si las remodelaciones de la planta baja contaron con la asesoría y el cálculo de un ingeniero estructural. Informar con transparencia sobre estos aspectos genera confianza y protege el prestigio de la agencia.
Para Compradores: Antes de invertir los ahorros de toda una vida, es muy válido preguntar por la historia de la propiedad. ¿En qué año se construyó? ¿Ha presentado grietas importantes recientemente? Si el inmueble está ubicado en zonas de laderas o cerca del talud sur de Barquisimeto, es fundamental ser observador con los problemas de filtraciones de agua o deslizamientos en el entorno. Exigir transparencia no es ser un cliente complicado; es ser un inversionista inteligente y precavido.
Para Vendedores: Un inmueble seguro siempre tendrá mayor valor. Si usted ha realizado ampliaciones significativas o ha modificado la estructura original de su propiedad, contar con el aval de un ingeniero colegiado que certifique que los trabajos cumplen con las normas sismorresistentes incrementará la confianza de los prospectos y facilitará el cierre de la venta.
Para Arrendadores y Arrendatarios (Inquilinos): El alquiler de casas residenciales adaptadas para locales comerciales es el día a día de nuestra economía local. Si usted es el dueño (arrendador) y su futuro inquilino le pide derribar paredes en la planta baja para hacer una vitrina más grande, no lo permita sin un estudio estructural previo; podría estar debilitando su propio patrimonio creando un "piso blando". Si usted es el inquilino, asegúrese de que el local que alquila para operar su negocio ofrezca garantías de seguridad para usted y sus empleados.
Para el Público en General: La ciudadanía organizada tiene un rol crucial. Conocer sobre la existencia de la Ordenanza para Edificaciones Sismorresistentes y exigir su cumplimiento a las autoridades municipales es un derecho. Asimismo, estar familiarizados con los planes de contingencia diseñados por Protección Civil puede salvar vidas, ya que gran parte de las fatalidades en los desastres ocurren por la falta de un rescate y atención oportuna posterior al evento.
Conclusión
No tenemos la tecnología para predecir cuándo ocurrirá un temblor, pero sí tenemos el conocimiento para evitar que se convierta en una catástrofe. Las normativas técnicas, los mapas científicos y las ordenanzas municipales de Barquisimeto y Cabudare ya son una realidad [1, 2]. El gran desafío actual es que la ciudadanía las conozca, las asimile y las exija. Al integrar esta consciencia preventiva en cada captación, muestra o cierre de contrato, el sector inmobiliario larense se consolidará como un verdadero referente de ética y profesionalismo, garantizando que cada llave que se entrega abra las puertas de un lugar genuinamente seguro.
Lista de Referencias:
Riesgo sísmico en Barquisimeto. Aprendizaje desde la catástrofe de Turquía. Artículo científico desarrollado por el Ing. Eduardo Cholett, publicado en la Gaceta Técnica Vol. 25 N° 1 en junio 2024.
Aportes de la Microzonificación Sísmica para la Mitigación del Riesgo Sísmico en Venezuela. Artículo del Ing. Michael Schmitz publicado en el boletín de la academia nacional de la ingeniería y el hábitat N° 71, abril-junio 2026.